|
El
juicio verbal sumario de inquilinato
Dr.
José C. García Falconí
EL
ART. 843 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL dispone en su parte pertinente "Están
sujetas al trámite que esta sección establece las
demandas que, por disposición de la Ley o por convenios
de las partes deban sustanciarse verbal y sumariamente; las de...
las controversias relativas a predios urbanos entre arrendador
y arrendatario o subarrendatario, y los asuntos comerciales que
no tuviesen procedimiento especial".
El Art. 39 de la Ley de Inquilinato dispone de manera imperativa
lo siguiente: "Trámite de las Controversias".-
Las acciones sobre inquilinato se tramitarán en juicio
verbal sumario, ante el Juez de Inquilinato del respectivo Cantón
o de quien haga sus veces.
Solo de la sentencia y del auto que niege el tramite verbal sumario
se podrá apelar ante la Corte Superior, cuya resolución
causará ejecutoria...".
Del Juicio
Verbal Sumario trata el Código de Procedimiento Civil
en su Art. 843 y 862.
O sea que en teoría por
lo menos, se supone que se tramitará un proceso de inquilinato
con expedición y rapidez, pero en la vida práctica
no sucede ello, tanto más si consideramos que con la Casación
Civil, que todavía no ha sido debidamente comprendido
en su real valor por varios estratos, se ha alargado el trámite
de estos juicios.
Recuerdo, que en el juicio se ejercita una acción para
solicitar la terminación del contrato de arrendamiento.
La naturaleza
especial de los juicios de arrendamiento
No permiten que en él
se resuelvan conflictos de derechos contradictorios, como la
propiedad, posesión etc., estos derechos tienen que ser
discutidos en otra clase de juicios.
Recalco que en teoría se supone que la sencillez es la
nota más característica del juicio verbal sumario
de inquilinato,como medio fácil, rápido y económico
de obtener judicialmente la terminación del contrato de
arrendamiento, por esta razón no se puede discutir aquí
cuestiones de dominio etc. pero en la vida práctica sucede
todo lo contrario, esto es no se cumple lo que en teoría
se supone que implica el juicio verbal sumario, que tiene como
fin acelerar el procedimiento y facilitar la pronta resolución
del juicio.
Derecho de
Retención
El Art. 1910 del Código
Civil dispone: "El Arrendatario está obligado al
pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de
las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que
el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que
le pertenecieren, a menos de prueba en contrario".
Mientras que el Art. 858 del Código de Procedimiento Civil
señala: "La retención de que habla el Art.
1910 del Código Civil se dictará por el juez, en
cualquier estado del juicio sobre cesación de arrendamiento
o pago de pensiones conducticias, dentro del mismo cuaderno en
que se sustancie el juicio.
La retención consistirá en la orden de que el ocupante
no pueda retirar del predio arrendado los muebles, objetos o
frutos existentes en el mismo predio y que no fueren inembargables
en conformidad a lo que dispone el Art. 1661 del Código
Civil. En el caso de que hubiere terceros que reclamen derechos
sobre tales bienes, la reclamación se sustanciará
en cuaderno separado, sin perjuicio de que se lleve a efecto
la retención".
De tal modo, que si bien no existe el derecho de retención
como principio general, sino en casos de excepción cuando
la Ley expresamente lo consagra, como en el manifestado en líneas
anteriores.
En cambio la Ley de Inquilinato en el Art. 50, se indica lo siguiente:
"Facultad de Retención del Local Arrendado.- En ningún
caso en que el arrendador deba al arrendatario una suma de dinero,
ya sea como indemnización o como devolución de
lo pagado indebidamente, podrá esté ser desalojado
del local arrendado, sin que previamente se lo pague.
Para el ejercicio del derecho concedido por el inciso anterior,
el arrendatario deberá acompañar providencia ejecutoriada
recaída en el procedimiento previsto en el Art. 18 o prueba
plena que establezca los valores determinados en dicho artículo
como debidos por el arrendador".
Este derecho legal de retención es el que goza el arrendatario,
quien al ejercerlo impide se le prive de la cosa arrendada, mientras
las indemnizaciones que se le adeuden no le sean pagadas por
el arrendador.
Mientras que lo que establece el Art. 858 del Código de
Procedimiento Civil, es la facultad que tiene el arrendador para
asegurar el pago, de objetos y frutos, esto es la orden judicial
de que el ocupante no puede retirar del predio arrendando los
muebles y pertenencias, salvo las inembargables.
Así, el arrendador tiene derecho de retención de
los objetos con que el arrendatario le haya amueblado o previsto
y que le pertenecieren para seguridad del pago de la renta y
de las indemnizaciones a que tenga derecho por causa del contrato
de arrendamiento; mientras que el arrendatario tiene derecho
a no ser expedido o privado de la cosa arrendada en todos los
casos en que el arrendador le debe indemnización de perjuicios
por cualquier concepto si primeramente no se le paga.
Vale la pena recalcar, que el inquilino demandado de este modo,
debe alegar la expedición de mora purga a la mora, esto
se debe alegar esta excepción en forma expresa que él
no estaba en mora de cumplir sus obligaciones, porque el arrendador
no había cumplido las suyas y para ello debe acompañar
providencia ejecutoria en el procedimiento del juicio por cobro
de exceso de pensiones de arriendo o prueba plena que establezca
los valores determinados en dicho Art. 18 como debidos por el
arrendador.
La Excepción
de no ser inquilino
He visto que en muchos casos
de la vida real, una de las excepciones que opone el demandado
en un juicio de inquilinato es que no es inquilino del actor,
argumentando que la misión del juez es amparar en un primer
momento el ejercicio de los derechos en sus manifestaciones materiales
apreciables por los sentidos, a fin de mantener el status que,
aún cuando a la postre puede resultar que el derecho que
se aduce se proteja no es legítimo.
Y aquí viene uno de los graves problemas a que debe enfrentar
el Juez de Inquilinato que conocemos es un medio de defensa judicial
que consiste en una contradicción a la acción.
En mi trabajo sobre el tema Modelos de Contestación a
las Demandas, en los dos tomos trato ampliamente sobre la excepción,
que como conocemos es un medio de defensa judicial que consiste
en una contradicción a la acción, ruego al lector
remitirse a dichos trabajos.
¿Qué
es y cuando se presenta la ocupación de hecho?
La ocupación de hecho
se presenta cuando un inmueble se ocupa de hecho por una persona
o varias personas, sin que medie contrato de arrendamiento por
parte de su propietario o con consentimiento de aquel. Es una
privación injusta que sufre quien tiene la tenencia material
de un determinado bien inmueble.
En la práctica resulta que muchos inescrupulosos ex-inquilinos,
luego de ser lanzados, vuelven a ocupar el local anteriormente
arrendado, esto es sin que medie contrato de arrendamiento, ni
consentimiento del arrendador...
Se me ha preguntado por parte de señores Jueces y Abogados,
que hacer en estos casos...
En mi opinión debería seguirse lo que se hace en
la hermana República de Colombia, esto es:
1. El Jefe de Policía ante quien se presente la
queja, se traslada al lugar donde esté situado el inmueble
dentro de las 48 horas, después de la presentación
de la denuncia.
2. Si los ocupantes no exciben prueba que justifique la
ocupación o se oculta, procederá a verificarse
el lanzamiento sin dar lugar a recurso alguno ni a diligencia
que pueda demorar la desocupación del inmueble.
Caso de que no se cumpla, se hace la Policía responsable
de los costes de la diligencia y perjuicios causados al arrendador.
Como vemos nuestra legislación, que yo conozca por lo
menos, no se refiere a este punto, a excepción de cuando
hay invasiones, que habrá que aplicar lo que dice la Ley
de Fomento Agropecuario, pero si pienso que por lo menos el demandado
que argumente esta circunstancia debería, por lo menos
exhibir un título que justifique la posesión.
Respecto a
las invasiones
es uno de los problemas más
delicados desde el ángulo ya no propiamente jurídico
sino social, el denominado invasiones que consiste en la ocupación
de predios inhabitados por cierto número de personas o
familias, por otro lado no olvidemos que los Arts. 48 al 51 de
la Constitución Política garantizan la propiedad
privada.
De todos modos, recuerdo que al alegar la improcedencia de la
demanda, debe indicarse cuales son las razones en que se funda
para alegar tal improcedencia, de lo contrario la excepción
por general y vaga, no puede tomarse en cuenta ni puede ser siquiera
analizada, pues no hay elemento concreto para hacerlo.
Para que se declare la nulidad a petición de parte, es
requisito indispensable el que la omisión pueda influir
en la decisión de la causa, como lo señala el Código
de Procedimiento Civil, así si las partes ejercieron sus
derechos, presentando sus pruebas he hicieren sus alegatos en
forma más amplia y completa, de manera que suponiendo
que la omisión exista, ella no influyó ni puede
influir en la decisión de la causa.
Recalco que es en la contestación a la demanda cuando
se traba la relación jurídico-procesal.
La prueba dentro de este y de todos los juicios deben sujetarse
a los principios de contradicción, publicidad, inmediación,
celeridad, etc.
|
