Valoración
de la propiedad inmobiliaria
Por: Ing.
Mario Nieto Mora
Asesor del Curso de Postgrado en valoración
de Activos y Catastros de la Universidad Técnica del Norte
DE
UN TIEMPO ATRÁS,
en respuesta a la corriente privatizadora que nuestro país
condujo a la venta de algunas empresas estatales, a la influencia
negativa que en los precios de un importante número de
bienes causó la dolarización de la economía,
a la necesidad que tienen administradores, propietarios y accionistas
de conocer los patrimonios de las empresas de sus respectivos
intereses o únicamente el valor comercial de un bien raíz,
y en razón de que los municipios deben valorar los bienes
raíces para finalmente calcular los montos de los impuestos
prediales que se deben tributar, ha venido cobrando importancia
la valoración de la propiedad inmobiliaria y de ella,
la urbana que, en nuestro medio, está esencialmente constituida
por la tierra y edificaciones.
El hecho de que en el Ecuador
existe una diversidad de explotaciones agropecuarias que incluso
requieren técnicas especiales del manejo, el desconocimiento
de los precios de mercado que sobre todo caracteriza a los productos
primarios exportables y el desconocimiento paralelo de las referidas
técnicas de manejo, son quizá las razones que han
detenido el estudio de los procedimientos de valoración
de la propiedad inmobiliaria rústica que para fines tributarios,
como dispone la Ley de Descentralización del Estado, es
de actual responsabilidad de las municipalidades. No obstante,
algo se ha avanzado en este campo y habrá que continuar
del mismo modo recordando que las fuerzas de mercado son los
principales factores del valor comercial de un bien raíz
como de todo otro activo tangible.
La valoración
y el valor comercial
Refiriéndonos al tema,
la valoración o tasación, como también se
denomina es, en pocas palabras, la técnica mediante la
cual se calcula el valor comercial de un activo, o de inmueble
en el presente caso. Este valor es a la vez la cantidad económica
que en el mercado y al momento de efectuar el avalúo alcanza
ese bien como producto de la influencia que en su servicio, rentabilidad
y por tanto en su demanda ejercen varias causas internas y externas
que se denominan determinantes del valor comercial.
Por esta definición de
valor comercial, que concuerda con el conocimiento de que las
cosas valen por su utilidad o rareza, se deduce que el valor
comercial no es una cantidad que permanece fija en el tiempo
ni que el valor de una edificación, aunque sea nueva y
esté técnicamente construida, no solo depende de
su costo de construcción como acepta y sugiere un importante
número de personas que hacen avalúos, sino también,
de otros factores que deciden su uso y servicio. El recordar
que varias aplicaciones de casas de vivienda ilegales fueron
acertadamente derrocadas por órdenes de la Alcaldía
de la ciudad de Guayaquil y que, hace un par de años descartando
a la tecnología empleada, en el sector norte de la ciudad
de Quito se fue al suelo un edificio que estuvo en construcción,
demuestra lo anotado. Aún más, si consideramos
que el desalojo de los materiales tiene un costo, posibilita
asimismo concluir que los valores comerciales de esos inmuebles
antes de sus derrocamientos y/o caída debieron ser inferiores
a los que pudieron alcanzar sus predios respectivos.
Los componentes
Así también, sustentándose
en el principio aritmético de que el todo es igual a la
suma de sus partes, es posible deducir que cuando se desconocen
los valores comerciales de los inmuebles que se estudian y cuando
sus componentes básicos tierra, obras civiles, explotaciones
agropecuarias, maquinaria y equipos, tratándose de las
propiedades rústicas- sirven efectivamente y producen
o generarán las rentas esperadas, esos valores comerciales
pueden ser obtenidas a partir de los que alcanzan los citados
componentes.
Disparidad
de las valoraciones
De otra parte, considerando los
conceptos de valoración y de valor comercial es de suponer
que los resultados de los avalúos que se efectúan
con fines comerciales e impositivos por lo menos deben parecerse.
Sin embargo no ocurre de ese modo aunque las respectivas valuaciones
se efectúen al mismo tiempo. El constatar que los valores
comerciales de los bienes inmuebles calculados por los municipios
y por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros,
DINAC, han sido y son inferiores a los que fija el mercado, comprueba
esta disparidad que a través de la recaudación
de los impuestos afecta al desarrollo seccional e incluso a la
tranquilidad de los contribuyentes.
El hecho de que el diagnóstico
de un inmueble urbano o rural cuya tasación se realiza
con fines comerciales es más real y más fácil
de obtener que el que se efectúa con fines tributarios,
la falta de recursos incluso técnicos que adolece la mayoría
de municipios y las disposiciones que respecto de los valores
comerciales pueden emitir algunas de sus autoridades, destacan
entre las causas que originan la citada divergencia, que se agranda
a medida que transcurre el tiempo desde el momento en el que
termina la construcción de un edificio o de una obra civil
determinada.
Lo cierto es que por cualquier
razón las valoraciones que se realizan con fines tributarios
difieren en alguna medida del denominado precio justo o del real
que teóricamente y refiriéndose a la propiedad
inmobiliaria urbana cita el artículo 318 de la mencionada
Ley de Régimen Municipal.
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