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Juicio N° 85-97
Resolución N° 730-98
R. O. N° 103 7-1-99
CORTE SUPREMA.
PRIMERA SALA CIVIL Y MERCANTIL.- Quito, 25 de noviembre de 1998;
las 11h10.-
VISTOS: El
demandado Fausto José Andrade Andrade ha interpuesto recurso
de casación de la sentencia pronunciada por la Cuarta
Sala de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil, dentro del
juicio verbal sumario que por pago de cánones de arrendamiento
vencidos sigue la ingeniera Carmita González Duche en
contra del recurrente. Elevado el proceso a la Corte Suprema
de Justicia y en virtud del sorteo legal, se ha radicado la competencia
en la Primera Sala de lo Civil y Mercantil, que para resolver
hace las siguientes consideraciones: PRIMERO: El recurso
de casación fue interpuesto el 12 de noviembre de 1996,
con anterioridad a las reformas a la Ley de Casación de
08 de abril de 1997, por lo que respecto de las formalidades
exigidas por la Ley de la materia y los plazos para presentar
válidamente el recurso, son aplicables las disposiciones
de la Ley vigente a la época de interposición del
recurso. SEGUNDO.- El Tribunal de Casación, reafirmándose
en lo resuelto en casos anteriores, considera que el ámbito
de competencia dentro del cual puede actuar está dado
por el propio recurrente en la determinación concreta,
completa y exacta de una o más de las causales sustentadas
por el Art. 3 de la Ley de Casación. El tribunal no está
facultado para entrar a conocer de oficio o rebasar el ámbito
señalado por las causales citadas por el recurrente aunque
advierta que en la sentencia impugnada existan otras infracciones
a las normas de derecho positivo sean sustantivas o adjetivas.
En la especie, la Sala únicamente puede examinar la causal
primera del Art. 3 de la Ley de Casación, que ha servido
de fundamento para interponer el recurso supremo y extraordinario
de casación. TERCERO: En la especie, el recurrente
ataca la sentencia dictada por el Tribunal ad-quem, aduciendo
que en ella, ha existido indebida y errónea interpretación
de las normas contenidas en los artículos 27 y 45 de la
Ley de Inquilinato y 1532, 1588 del Código Civil. Aduce
que según los artículos 45 y 27 de la Ley de Inquilinato,
y la Ley 96 que reforma a la Ley antes mencionada, se pueden
suplir los contratos escritos de arrendamiento con una declaración
juramentada, cuando los cánones de los mismos no pasen
de los diez mil sucres mensuales; y, los mismos por cualquier
cuantía, se hayan celebrado con anterioridad a la Promulgación
de dicha Ley 96, Reformatoria, ya que los contratos de arrendamiento
que se firmen con posterioridad a la fecha de promulgación,
deben otorgarse por escrito, cuando los cánones de arrendamientos
pasen de los diez mil sucres mensuales, no pudiendo suplir esta
formalidad con la simple declaración juramentada. CUARTO:
La Ley No. 96, Reformatoria del Art. 45 de la Ley de Inquilinato
publicada en el R. O. N° 959 del 17 de junio de 1988, prescribe:
"Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito
con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato
o a quien hiciera sus veces en la correspondiente jurisdicción
para hacer una declaración juramentada, la que admitirá
prueba en contrario y que establecerá lo siguiente: El
inmueble materia de la declaración, nombres del arrendador
y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración
prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y
la circunstancia de no existir contrato escrito, esta declaración
debidamente registrada servirá como documento habilitante
para cumplir con el requisito establecido en el párrafo
segundo del Art. 45 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato
que conozca de la demanda la tramitará". Por su parte,
la Constitución Política máxima norma de
la República en su Art. 24 numeral 10 prescribe "Nadie
podrá ser privado del derecho de defensa en ningún
estado o grado del respectivo procedimiento..." y el numeral
17 "Toda persona tendrá derecho a acceder a los órganos
judiciales y obtener de ellos la tutela efectiva, imparcial y
expedita de sus derechos e intereses, sin que en caso alguno
quede en indefensión. El incumplimiento de las resoluciones
judiciales será sancionada por la Ley". QUINTO.-
La disposición de la Ley No. 96 Reformatoria del Art.
45 de la Ley de Inquilinato, debe entenderse en el sentido
de que los contratos verbales de arrendamiento de locales urbanos
pueden ser suplidos por una declaración juramentada realizada
por el arrendador ante el juez, con los requisitos exigidos por
dicha Ley, declaración que admite prueba en contrario
que de ser necesaria serviría para los fines del Art.
45 de la mencionada Ley. La frase usada para la Ley No. 96 que
dice que: "los arrendadores QUE AL MOMENTO no tuviesen contrato
escrito con su inquilino..." debe entenderse en el sentido
de que "EL MOMENTO", es la época de la presentación
de la demanda respectiva, con el propósito que la declaración
juramentada contenga datos actualizados. Afirmar lo contrario
sería colocar en la indefensión a quienes han arrendado
un inmueble sin exigir que el contrato se reduzca a escrito,
quienes en ningún caso podrían dar por terminado
el contrato, aún cuando el inquilino incumpla gravemente
sus obligaciones, lo que prácticamente implicaría
privar de la propiedad al arrendador, que no podría recuperar
su inmueble hasta que el locatario por su sola voluntad decida
devolvérselo. El Art. 192 de la Constitución Política
de la República ordena: "El sistema procesal será
un medio para la realización de la justicia, hará
efectivas las garantías del debido proceso y velará
por el cumplimiento de los principios de inmediación celeridad
y eficiencia de la administración de justicia. No se sacrificará
la justicia por la sola omisión de formalidades".
Los jueces no pueden denegar justicia por la falta de un
requisito formal y menos aún cuando la propia Ley establece
la manera en que dicha formalidad puede ser reemplaza con iguales
efectos legales. La norma anteriormente transcrita, no debe entenderse
como lo pretende el demandado, es decir, en el sentido de que
sólo los contratos celebrados con anterioridad a la reforma
mencionada o aquellos cuyo canon de arrendamiento sea inferior
a diez mil sucres mensuales pueden ser reemplazados con una declaración
juramentada; por el contrario, la disposición contenida
en la reforma, de ser considerada como válida para todo
contrato de arrendamiento de locales urbanos que no consten por
escrito, en beneficio del propietario de un inmueble que necesite
exigir algún derecho, pues tanto arrendador como inquilino
tienen sendos derechos y obligaciones que cumplir, y no se pueden
someter a la justicia a simples formalidades, ya que se estaría
violando en derecho constitucional a la defensa. Por lo expuesto,
la alegación del demandado respecto de la falta de derechos
de la actora para demandar en virtud de la inexistencia de un
contrato escrito de arrendamiento no es valida, por cuanto se
ha convalidado con la existencia de la declaración juramentada
constante a fojas 1 del cuaderno de primer nivel. Por lo expuesto,
esta Sala considera que no ha existido indebida y errónea
interpretación de las normas legales contenidas en los
artículos 27 y 45 de la Ley de Inquilinato y la reforma
contenida en la Ley 96, por lo tanto ADMINISTRANDO JUSTICIA
EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, rechaza
el recurso de casación interpuesto por Fausto José
Andrade Andrade. De conformidad con lo dispuesto por el Art.
18 de la Ley de Casación, se multa al recurrente en dos
salarios mínimos vitales generales de los trabajadores,
vigentes a la época de interposición del recurso,
debiendo el señor juez a-quo velar por su efectiva recaudación
al tenor de lo dispuesto por el Art. 196 de la Ley Orgánica
de la Función Judicial. Con costas. Sin honorarios que
regular en este nivel. Notifíquese y devuélvase.-
f). Drs. Galo Galarza Paz.- Dr. Santiago Andrade Ubidia.-
Dr. Tito Cabezas Castillo.
Juicio N° 196-96
Resolución N° 408-99
R. O. N° 273 9-IX-99
CORTE SUPREMA. PRIMERA SALA CIVIL
Y MERCANTIL.- Quito, 16 de julio de 1999; las 09h50.-
VISTOS: El actor Nelson León Briones, en la calidad
de representante de la compañía "Mandatos
León MANLESA S. A", interpone recurso de casación
de la sentencia pronunciada por la Quinta Sala de la Corte Superior
de Justicia de Guayaquil, dentro del juicio verbal sumario que
por terminación de contrato de arrendamiento sigue en
contra de Richard de la Torre González. Aceptado que fue
el recurso eleva el proceso a la Corte Suprema de Justicia y
en virtud del sorteo legal, se ha radicado la competencia en
la Primera Sala de lo Civil y Mercantil, que para resolver considera:
PRIMERO: Se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el
Art. 11 de la Ley de Casación. SEGUNDO En la especie,
el recurrente manifiesta que interpone recurso de casación,
por cuanto en la sentencia dictada por el Tribunal ad-quem, se
han infringido las normas legales contenidas en los artículos
93 de la Constitución Política de la República,
1480, 1488 y 1495 del Código Civil, 45 de la Ley de Inquilinato
y Ley 96 Reformatoria de la Ley de Inquilinato publicada en el
R. O. 959 del 17 de junio de 1988. Además dice que la
causal que sirve de base para su recurso es la contenida en el
numeral primero del artículo 3 de la Ley de Casación,
por errónea interpretación de los artículos
45 de la Ley de Inquilinato y de Ley 96 Reformatoria de la Ley
de Inquilinato publicada en el R. O. 959 de 17 de junio de 1988,
que ha provocado la falta de aplicación del artículo
93 de la Constitución Política del Estado. TERCERO:
La Ley No. 96, Reformatoria del Art. 45 de la Ley de Inquilinato
publicada en el R. O. N0 959 de 17 de junio de 1988, prescribe:
"Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito
con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato
o quien hiciera sus veces en la correspondiente jurisdicción
para hacer una declaración juramentada, la que admitirá
prueba en contrario y que establecerá lo siguiente: El
inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador
y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración
prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y
la circunstancia de no existir contrato escrito, esta declaración
debidamente registrada servirá como documento habilitante
para cumplir con el requisito establecido en el párrafo
segundo del Art. 45 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato
que conozca de la demanda la tramitará." Por su parte,
la Constitución Política máxima norma de
la República en su Art. 24 numeral 10 prescribe "Nadie
podrá ser privado del derecho de defensa en ningún
estado o grado del respectivo procedimiento..." y el numeral
17 "Toda persona tendrá derecho a acceder a los órganos
judiciales y a obtener de ellos la tutela efectiva, imparcial
y expedita de sus derechos e intereses, sin que en caso alguno
quede en indefensión. El incumplimiento de las resoluciones
judiciales será sancionada por la Ley.". CUARTO.-
La disposición de la Ley No. 96 Reformatoria del Art.
45 de la Ley de Inquilinato, debe entenderse en el sentido de
que los contratos verbales de arrendamiento de locales urbanos
pueden ser suplidos por una declaración juramentada realizada
por el arrendador ante el juez, con los requisitos exigidos por
dicha Ley, declaración que admite prueba en contrario
y que de ser necesaria serviría para los fines del Art.
45 de la mencionada Ley. La frase usada en la Ley No. 96 que
dice que: "los arrendadores QUE AL MOMENTO no tuviesen
contrato escrito con su inquilino...", debe entenderse en
el sentido de que "EL MOMENTO", es la época
de presentación de la demanda respectiva, con el propósito
que la declaración juramentada contenga datos actualizados.
Afirmar lo contrario sería colocar en la indefensión
a quienes han arrendado un inmueble sin exigir que el contrato
se reduzca a escrito, quienes en ningún caso podrían
dar por terminado el contrato, aún cuando el inquilino
incumpla gravemente sus obligaciones, lo que prácticamente
implicaría privar de la propiedad al arrendador, que no
podría recuperar su inmueble hasta que el locatario por
su sola voluntad decida devolvérselo. El Art. 192 de la
Constitución Política de la República ordena:
"El sistema procesal será un medio para la realización
de la justicia, hará efectivas las garantías del
debido proceso y velará por el cumplimiento de los principios
de inmediación, celeridad y eficiencia en la administración
de justicia. No se sacrificará la justicia por la sola
omisión de formalidades". Los jueces no pueden
denegar justicia por la falta de un requisito formal y menos
aún cuando la propia Ley establece la manera en que dicha
formalidad puede ser reemplazada con iguales efectos legales.
La norma anteriormente transcrita, no debe entenderse como lo
ha hecho la Quinta Sala de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil,
es decir, en el sentido de que sólo los contratos celebrados
con anterioridad a la reforma mencionada o aquellos cuyo canon
de arrendamiento sea inferior a diez mil sucres mensuales, pueden
ser reemplazados con una declaración juramentada; por
el contrarío, la disposición contenida en la reforma,
debe ser considerada como válida para todo contrato de
arrendamiento de locales urbanos que no conste por escrito, en
beneficio del propietario de un inmueble que necesite exigir
algún derecho, pues tanto arrendador como inquilino tienen
sendos derechos y obligaciones que cumplir, y no se puede someter
a la justicia a simples formalidades, ya que se estaría
violando el derecho constitucional a la defensa. Este criterio
fue sustentado por esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil,
en fallo dictado el 25 de noviembre de 1998, Resolución
N0 730-98, publicada en el R.O. N0 103 de 7 de enero de 1999,
dentro del juicio verbal sumario N° 85-97 que por pago de
cánones de arrendamiento siguió Carmita González
contra Fausto Andrade. QUINTO.- Por los consideraciones
expuestas, se casa la sentencia pronunciada por la Quinta Sala
de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil y en cumplimiento
de lo que dispone el artículo 14 de la Ley de Casación,
esta Sala asume desde este momento las facultades de un Tribunal
de instancia, conforme lo expresa la doctrina y entre ellos el
autor español Manuel de la Plaza, quien en su obra "La
Casación Civil", dice: "una vez dictada la sentencia
que se llama de fondo, dicta la de instancia y, por un momento,
se convierte en Tribunal de esa clase, y señala en la
expresada resolución, los efectos que la casación
ha determinado en la resolución de los Tribunales a-quo"
(Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1944, pág.
464); coincide con este criterio el autor Fernando de la Rúa,
que manifiesta: "Si el Tribunal estimare que la resolución
impugnada ha violado o aplicado erróneamente la ley, la
casará y resolverá el caso conforme a la ley y
a la doctrina cuya aplicación se declare...". Se
concederá al tribunal de casación la función
francamente positiva de aplicar concretamente la norma debida
al caso sometido a su decisión, a la manera de una tercera
instancia in jure" (El Recurso de Casación en el
Derecho Positivo Argentino, editor Víctor P. De Zavalía,
Buenos Aires, 1968, pág 250) y por el autor colombiano
Alvaro Pérez Vives, que dice: "Cuando la Corte halla
que es del caso invalidar el fallo recurrido, así lo declara
y procede a continuación a dictar la sentencia de instancia.
En tal evento, la parte resolutiva estará compuesta por
una decisión de casación y un fallo de instancia"
(El Recurso de Casación en materias Civil, Penal y del
Trabajo, 2ª edición, Librería Americana 1946,
Bogotá, 1946, pág. 144, 145). SEXTO.- Corresponde
entonces a esta Sala, analizar las pretensiones de la parte actora,
las excepciones planteadas por la parte demandada, las pruebas
aportadas al proceso y determinar si están legalmente
comprobados los hechos afirmados por las partes. Al respecto,
el actor demanda la terminación de la relación
de arrendamiento existente entre los litigantes, la desocupación
del inmueble, el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas
y las que vencieren hasta la total desocupación del bien
inmueble, pago de costas procesales y de los daños ocasionados
por negligencia o descuido del inquilino. Tramitada la causa,
en la audiencia de conciliación el demandado manifiesta
que: "...efectivamente me reconozco inquilino del actor
de esta demanda y que lo afirmado en su demanda se apega a la
verdad aclarando que por circunstancia ajena a mi voluntad no
he podido pagar los cánones de arrendamiento de manera
oportuna y puntual, ello se ha debido a que he pasado por un
período de desocupación y lo que he ganado apenas
me alcanzaba para sustentar la alimentación de mi familia,
no obstante de ello, ofrezco en un término inmediato cancelar
los valores adeudados y le pido a la parte actora que comprendiendo
mi situación me de las facilidades para ponerme al día
en las obligaciones pendientes...", estando admitida expresamente
la relación de arrendamiento por el inquilino y su incumplimiento
en el pago de las pensiones de arrendamiento de siete mensualidades
al momento de la citación con la demanda, se hallan probados
los fundamentos fácticos de la acción, esto es,
que el demandado se halla incurso en la causal de terminación
del contrato de arrendamiento determinada en el artículo
28 literal a) de la Ley de Inquilinato. De autos aparece que
el demandado ha pagado seis pensiones de arrendamiento con posterioridad
a la citación con la demanda (fojas 11, 15 y 22). Del
proceso no aparece el estado en que la parte arrendataria recibió
el local arrendado, por lo que se presume que lo hizo en regular
estado de servicio, de conformidad con lo que dispone el artículo
1915 inciso tercero del Código Civil. Por las consideraciones
expuestas, esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil de la Corte
Suprema de Justicia, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA
REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, casando la sentencia
dictada el 15 de abril de 1996, notificada a las partes el 16
de abril del mismo año, por la Quinta Sala de la Corte
Superior de Justicia de Guayaquil, declara terminada la relación
de arrendamiento existente entre la Compañía "Mandatos
León MANLESA", representada por Nelson León
Briones con Richard de la Torre González, y se dispone
que el demandado proceda a la inmediata desocupación y
entrega del departamento N° 2 situado en el mezanine del
inmueble ubicado en la avenida 10 de agosto 2911 entre Víctor
Hugo Briones y Gallegos Lara de la ciudad de Guayaquil, que fuera
materia de la litis. El demandado debe pagar las pensiones arrendaticias
vencidas y las que se vencieren hasta la total desocupación
del inmueble, sin intereses por no haber sido constituido en
mora de conformidad con lo que dispone el artículo 1917
del Código Civil. La restitución del inmueble se
hará en regular estado de servicio, tomándose en
consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce
legítimos de conformidad con lo que dispone el artículo
1915 inciso segundo ibídem. Con costas. Se regulan los
honorarios del abogado defensor de la parte actora la compañía
Mandatos León, "MANLESA", representada por Nelson
León Briones, en quinientos mil sucres. Notifíquese.-
f) Drs. Tito Cabezas Castillo.- Santiago Andrade Ubidia.-
Gonzalo González Real (Conjuez Permanente).
Juicio N° 35-98
Resolución N° 584-99
R. 0. N° 349 29-XII-99
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.- PRIMERA
SALA DE LO CIVIL Y MERCANTIL.- Quito, 30 de Noviembre de 1999;
las 16h40.-
VISTOS: Dolores María Jumbo Cely, interpone
recurso de casación de la sentencia pronunciada por
la Primera Sala de la Corte Superior de Justicia de Machala
dentro del Juicio Verbal Sumario que, por terminación
de contrato de arrendamiento sigue en su contra Beatriz Yaneth
Zambrano Cañarte; resolución que revoca la sentencia
del inferior y acepta la demanda disponiendo que la demandada,
ahora recurrente, desocupe y entregue a la actora el inmueble
objeto de este litigio y pague las pensiones de arrendamiento
vencidas y las que se vencieren hasta que se efectúe la
total desocupación y entrega del local arrendado. Concedido
que ha sido el recurso, la causa sube a conocimiento de la Corte
Suprema de Justicia y, por el sorteo de ley, se radica la competencia
en esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil la que, una vez
concluida la sustanciación de este proceso de casación,
para resolver considera: PRIMERO: La recurrente, en su
escrito de interposición y fundamentación que obra
de fojas 18 y 19 del cuaderno de segundo nivel, afirma que en
el fallo impugnado se han infringido las normas contenidas en
los artículos 1, 2, 25, 27, 29 y todas las disposiciones
de la Ley de Inquilinato vigente, además de los artículos
117, 119, 120 y 121 del Código de Procedimiento Civil;
señala como fundamento de su recurso todas las cinco causales
del artículo 3 de la Ley de Casación.- Dice la
recurrente: "al demandarme Beatriz Zambrano Cañarte
ni siquiera solicita la terminación del supuesto contrato
de arrendamiento, como lo hizo notorio el Juez de primera Instancia;
que al contestar la demanda negué de plano la vinculación
contractual, y que al reproducir la escritura pública
de compraventa de derechos y acciones de un solar entre Carlos
Gavilanez Cañarte y la actora Beatriz Zambrano Cañarte
estaba demostrado que la actora no había adquirido ninguna
casa como para que pida terminación de contrato de arrendamiento.
Su sentencia contraría sustancialmente el espíritu
de la Ley de Inquilinato. Bastará en adelante, con tan
absurdo criterio, que cualquier ciudadano, con una declaración
juramentada diga que es arrendador sin serlo y sin más
se le conceda el derecho de propiedad. Cuando esa declaración
juramentada según la misma Ley solo sirve para que se
pueda admitir la demanda al trámite, y no para darle la
credibilidad que Uds muy liberalmente le han dado". Concluye
la recurrente diciendo que la actora nunca demostró la
compra de casa alguna y menos "demostró un contrato
de arrendamiento inscrito que hubiera existido alguna relación
de inquilinato".- SEGUNDO: El numeral 2 del artículo
3 de la Ley de la materia señala como causal de casación
la "aplicación indebida, falta de aplicación
o errónea interpretación de normas procesales,
cuando hayan viciado el proceso de nulidad insanable o provocado
indefensión, siempre que hubieren influido en la decisión
de la causa y que la respectiva nulidad no hubiere quedado convalidada
legalmente"; cuando el recurrente invoca esta disposición
legal como causal de recurso, debe analizarse en primer lugar
a fin de establecer si procede o no; porque si prospera le está
vedado al juzgador de Casación el seguir adelante con
su análisis y entrar a resolver sobre el fondo de la controversia,
sino que, declarando la nulidad procesal a partir del instante
en que el vicio se produjo, ha de reenviar el proceso en cumplimiento
de lo que dispone el artículo 15 de la Ley de Casación.
Según la doctrina, acogida por nuestra jurisprudencia,
las nulidades procesales deben examinarse a la luz de los siguientes
principios cardinales: de especificidad, de convalidación,
de trascendencia, de protección y de conservación
y al amparo de ellos se deben someter a las siguientes exigencias:
a) vicio formal que quite eficacia al acto impugnado; b) interés
jurídico e inculpabilidad; c) falta de convalidación.-
En nuestro sistema legal, las causas de nulidad procesal se hallan
señaladas en el artículo 355 del Código
Procedimiento Civil, que concierne a la omisión de solemnidades
sustanciales comunes a todos los juicios e instancias, y en el
artículo 1067 Ibídem que concierne a la violación
del trámite correspondiente a la naturaleza del asunto
o al de la causa que se está juzgando. La ley contempla
también solemnidades especiales para el juicio ejecutivo
y para el juicio de concurso de acreedores (artículo 356
y 357 del Código Procedimiento Civil). Respecto de esta
causal, la recurrente no cita normas procesales que hayan viciado
el proceso de nulidad insanable o provocado indefensión
de la causa, por lo que se la desestima por falta de fundamento.-
TERCERO: La recurrente, en su recurso, niega la relación
contractual de inquilinato existente entre ella y la actora y
por ello alega infracción de todas las disposiciones de
la Ley de Inquilinato.- Por lo que corresponde resolver sobre
la relación sustancial establecida entre las partes.-
En primer lugar, la Ley N0 96, reformatoria del artículo
45 de la Ley de Inquilinato publicada en el R. O. N0 959 de 17
de junio de 1988, prescribe: "Los arrendadores que al momento
no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir
al Juez de Inquilinato o quien hiciera sus veces en la correspondiente
jurisdicción para hacer una declaración juramentada,
la que admitirá prueba en contrario y que establecerá
lo siguiente: El inmueble materia de la declaración, nombres
de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el
arriendo, duración prevista, del mismo, canon inicial
y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir el
contrato escrito, esta declaración debidamente registrada
servirá como documento habilitante para cumplir con el
requisito establecido en el párrafo segundo del Art. 45
de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de
la demanda la tramitará." Por su parte, la Constitución
Política máxima norma de la República en
su artículo 24 numeral 10 prescribe "Nadie podrá
ser privado del derecho de defensa en ningún estado o
grado del respectivo procedimiento..." y en el numeral 17
"Toda persona tendrá derecho a acceder a los órganos
judiciales y a obtener de ellos la tutela efectiva, imparcial
y expedita de sus derechos e intereses, sin que en caso alguno
quede en indefensión. El incumplimiento de las resoluciones
judiciales será sancionada por la Ley." Sobre este
punto, esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil, en Resolución
N0 730-98 dictada dentro del juicio verbal sumario N0. 85-97
que, por pago de arrendamientos vencidos sigue Carmita González
en contra de Fausto Andrade y publicada en el Registro Oficial
N0. 103 de 07 enero de 1999 y luego recogida también en
Resolución N0 408-99 dictada dentro del juicio verbal
sumario N0 196-96 que, por terminación de contrato de
arrendamiento sigue la Cía. Manlesa en contra de Richard
De La Torre, ha manifestado el siguiente criterio: "La disposición
de la Ley N0 96 Reformatoria del Art. 45 de la Ley de Inquilinato,
debe entenderse en el sentido de que los contratos verbales de
arrendamiento de locales urbanos pueden ser suplidos por una
declaración juramentada realizada por el arrendador ante
el juez, con los requisitos exigidos por dicha Ley, declaración
que admite prueba en contrario y que de ser necesaria servirá
para los fines del Art. 45 de la mencionada Ley. La frase usada
en la Ley N0 96 que dice que: "los arrendadores QUE AL MOMENTO
no tuvieren contrato escrito con su inquilino...", debe
entenderse en el sentido de que "EL MOMENTO", es la
época de presentación de la demanda respectiva,
con el propósito que la declaración juramentada
contenga datos actualizados. Afirmar lo contrario sería
colocar en la indefensión a quienes han arrendado un inmueble
sin exigir que el contrato se reduzca a escrito, quienes en ningún
caso podrían dar por terminado el contrato, aún
cuando el inquilino incumpla gravemente sus obligaciones, lo
que prácticamente implicaría privar de la propiedad
al arrendador, que no podría recuperar su inmueble hasta
que el locatario por su sola voluntad decida devolvérselo.
El Art. 192 de la Constitución Política de la República
ordena: "El sistema procesal será un medio para la
realización de la justicia. Hará efectivas las
garantías del debido proceso y velará por el cumplimiento
de los principios de inmediación, celeridad y eficiencia
en la administración de justicia. No se sacrificará
la justicia por la sola omisión de formalidades".
Los jueces no pueden denegar justicia por la falta de un requisito
formal y menos aún cuando la propia Ley establece la manera
en que dicha formalidad puede ser reemplazada con iguales efectos
legales. La disposición contenida en la reforma, debe
ser considerada como válida para todo contrato de arrendamiento
de locales urbanos que no conste por escrito, en beneficio del
propietario de un inmueble que necesite exigir algún derecho,
pues tanto arrendados como inquilino tienen sendos derechos y
obligaciones que cumplir, y no se puede someter a la justicia
a simples formalidades, ya que se estaría violando el
derecho constitucional a la defensa.- CUARTO: Ahora bien,
a propósito de los juicios de inquilinato, el artículo
856 del Código de Procedimiento Civil dispone,
que en los casos en que, invocándose la calidad de arrendador,
se demande del actual ocupante de un predio urbano, el pago de
pensiones de arrendamiento o la desocupación y entrega
del predio, se presumirá existir el contrato de arrendamiento,
a menos que el demandado justifique tener derecho a la posesión
o a la tenencia, por cualquier otro título. En atención
a esta norma, la parte actora que invoca la calidad de arrendadora
goza de los beneficios de la presunción establecida en
ese artículo y que alude a la existencia de contrato de
arrendamiento con el actual ocupante de un predio urbano. La
razón por la cual se establece esta presunción
radica en el hecho de que, naturalmente, quien quiere gozar de
una cosa que no le pertenece debe pagar por este goce a quien
lo facilita, conducta que constituye la figura del arrendamiento;
solo por excepción no se halla obligado a realizar contraprestación
alguna, sea porque es titular de un derecho real sobre la cosa
(usufructo, uso, habitación), o porque existe una relación
personal que permite el goce liberal (comodato, inclusive el
precario), o porque está autorizado a usar o gozar de
ella (depósito cuando la ley lo permite, derecho de retención,
etc, etc.) o cuando, finalmente, por una situación fáctica
se tiene cosa ajena con ánimo de señor y dueño
(posesión). El artículo 32 del Código Civil,
llama presunción a "la consecuencia que se deduce
de ciertos antecedentes o circunstancias conocidas" y dice
que "si estos antecedentes o circunstancias que dan motivo
a la presunción son determinados por la ley, la presunción
se llama legal". El autor ecuatoriano Lauro E. Larreátegui
M., en su obra "Las presunciones legales expresas del Código
Civil Ecuatoriano" clasifica las presunciones legales en,
relativas o juris tan tum y absolutas o de derecho o juris
et de jure (Colección Biblioteca Nacional de Libros
de Derecho, Tomo 33, Vol. 1, editorial Fondo de Cultura Ecuatoriana,
Cuenca, 1983, p. 21); la diferencia entre una y otra consiste
en que las primeras, admiten prueba en contraria y consecuentemente
dispensan de la prueba a quien las alega a su favor, las segundas,
no admite prueba en contrario. El citado artículo 856
del Código de Procedimiento Civil contiene una presunción
legal del tipo juris tantum. Esta presunción goza
de las características comunes a todas las presunciones
legales relativas y que el autor citado constriñe a las
siguientes: 1) son normas de carácter declarativo o supletorio,
que sirven de apoyo al derecho de quien las invoca, eximiéndole
de la prueba que aquéllas encierran, no porque sean en
sí mismas prueba, sino porque hacen las veces de tal;
2) la vida de estas presunciones es transitoria: rigen las relaciones
del derecho discutido mientras no se pruebe el hecho contrario
que ellas establecen, y en teniendo demostración contraria
naufragan con la carga de la prueba que las contradice. Como
interpretación de voluntad o como explicación de
los hechos, pierden su eficacia cuando llega a demostrarse la
verdad; 3) la prueba puede ejercitar su poder contradictorio
tanto sobre el hecho base de la presunción, como sobre
el hecho mismo que se presume; 4) admiten toda clase de prueba,
cuando la ley, expresamente, no señala una prueba determinada
para que puedan ser desvanecidas; 5) guardan armonía
con la máxima de derecho común: "toda prueba
admite otra prueba en contrario"; y 6) con ellas, la ley
sólo persigue hacer considerar ciertos hechos como la
señal aparente de un derecho, obligando al juez a tener
por ciertos los hechos que tratan de establecer, pero dejando
a las partes la facultad de demostrar que la consecuencia obtenida
no es fundada. (Op. Cit. p. 24 y 25). En oposición
a las presunciones relativas o de juris tantum, las presunciones
absolutas o de juris et de jure tienen los siguientes
caracteres: 1) son sustancialmente normas de carácter
dispositivo que ejercen despótica obligatoriedad, sin
admitir demostración contraria, relativamente al hecho
que se presume; y 2) contrarían, fundamentalmente, la
máxima de derecho común "toda prueba admite
otra prueba contraria", característica que afirma
la calidad de normas dispositivas, creadas en fuerza de la probabilidad
vehemente y poderosa de los hechos que supone el legislador (Op.
Cit., p. 25 y 26).- La presunción del artículo
856 del Código de Procedimiento Civil, alude a la existencia
de contrato de arrendamiento entre quien demanda invocando la
calidad de arrendador o subarrendador y el actual ocupante de
un predio urbano que no le pertenece; en otras palabras, hay
una presunción legal relativa o juris tantum sobre el
vínculo contractual entre el actor que invoca la calidad
de arrendador y el arrendatario demandado; pero, por ser su naturaleza
relativa, esta presunción es susceptible de ser destruida
por el ocupante del inmueble invocando el título en virtud
del cual goza de él (usufructo, uso, habitación,
comodato, comodato precario, depósito, retención,
posesión, etc.). En efecto, la actora tiene a su favor
esta presunción juris tantum y en virtud de ella
sólo debe probar que la demandada es la actual ocupante
del bien inmueble; en cambio si la demandada niega la relación
de inquilinato con la actora debe desvirtuar la presunción,
demostrando que ocupa el predio urbano por cualquier otro titulo.
La demanda de prescripción extraordinaria de domino presentada
por la demandada como prueba de su posesión en el inmueble
con ánimo de señora y dueña es prueba inepta,
pues contiene, únicamente, una pretensión de dominio
sobre el inmueble. Por su parte la actora, y así lo recoge
la sentencia del tribunal ad quem, mediante una escritura pública
ha probado que el señor Carlos Gavilanez, le vendió
la propiedad que se compone de solar y una casa, si la recurrente
quería desvirtuar esta apreciación del tribunal
ad quem, debía hacerlo al amparo de la causal tercera
del artículo 3 de la Ley de Casación, invocando
la infracción de normas relativas a la valoración
de la prueba, lo cual no se hace. Por ello, la apreciación
de la Corte Superior sobre la valoración de la prueba,
se debe dar por sentada. Sin embargo, se recuerda a la recurrente
que, en virtud del artículo 704 del Código Civil,
el dueño del terreno se reputa dueño del edificio
que se ha edificado en el terreno de su propiedad, en tal caso,
la demandada debió acreditar su ocupación de ese
inmueble a través de uno de los títulos indicados;
lo cual tampoco lo hace. QUINTO: Finalmente, Cabe también
anotar que el arrendador puede o no ser el dueño de la
cosa arrendada (inciso segundo del artículo 1884 del Código
Civil); esto quiere decir que, invocada la calidad de arrendador,
el título mediante el cual dio la cosa en arrendamiento
es irrelevante, de tal manera que el actual ocupante de un local
podría haber celebrado el arrendamiento con un usufructuario
o un poseedor, pues, el arrendamiento de cosa ajena es válido.-
En la especie, en la eventualidad de que la actora no hubiese
agregado al proceso la escritura pública a la que se refiere
el Tribunal Ad quem o por el contrario, agregada a juicio, el
Tribunal ad quem no la hubiera apreciado, y que su calidad de
propietaria del bien no hubiese quedado establecida de manera
concreta, bastaba con que ella pruebe el estado de actual posesión
del predio urbano de la demandada para poder reclamar la terminación
del contrato de arrendamiento. Y dicho criterio no es arbitrario
pues precisamente, la ley le da a la parte demanda, la posibilidad
de desvirtuar esta realidad probando su derecho al inmueble a
través de los títulos ya indicados.- SEPTIMO
(Sic).- Finalmente, cabe mencionar que respecto del resto de
causales citadas por la recurrente no existe la fundamentación
conforme lo requiere la técnica jurídica, sin que
le sea posible a este Tribunal de Casación determinar
el alcance de otros vicios. - Por lo expuesto, esta Primera Sala
de lo Civil y Mercantil de la Corte Suprema de Justicia, ADMINISTRANDO
JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY,
desecha el recurso de casación interpuesto por Dolores
María Jumbo Cely.- En cumplimiento de lo que dispone el
artículo 17 de la Ley de Casación, modificado por
el artículo 14 de la Ley Reformatoria promulgada en el
Registro Oficial N0 39 de 8 de abril de 1997, proceda el tribunal
ad quem a entregar el valor de la caución a la parte perjudicada
por la demora.- Notifíquese y devuélvase.-
f) Drs. Tito Cabezas Castillo.- Santiago Andrade Ubidia.-
Galo Galarza Paz.
XV-D
Juicio N° 185-99
Resolución N° 185-99
R. O. N° 271 7-IX-99
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA -
TERCERA SALA DE LO CIVIL Y MERCANTIL.- Quito, 18 de mayo
de 1999, a las 10h20.
VISTOS: Yolanda
Marlene Palacios Avilés interpone recurso de casación
contra la sentencia pronunciada por la Quinta Sala de la Corte
Superior de Justicia de Guayaquil, dentro del juicio de inquilinato
que sigue en contra de Ramón Narváez de la A.;
sentencia que revoca el fallo de primera instancia y rechaza
la demanda. Concedido el recurso ha subido la causa a la Corte
Suprema de Justicia, habiendo correspondido su conocimiento a
esta Tercera Sala de lo Civil y Mercantil, la misma que, para
resolver, considera: PRIMERO.- La recurrente considera
que en la sentencia se han infringido los Arts. 31 y 45 de la
Ley de Inquilinato, así como también los Arts.
1917 y 1923 del Código Civil. Expresa que el recurso lo
formula amparada en lo que dispone el Art. 2, letra a) de la
Ley de Casación; y, que los fundamentos en los que se
apoya son las causales primera, segunda y tercera del Art. 3
de la Ley últimamente citada. SEGUNDO.- A fojas
18 del cuaderno de primera instancia, Yolanda Palacios Avilés
demanda a Ramón Narváez de la A. la terminación
del contrato verbal de arrendamiento de un local comercial de
su propiedad ubicado en la ciudadela "Los Esteros"
Mz. 20-A, Villa No. 56 de la ciudad de Guayaquil, que lo entregó
en arrendamiento "aproximadamente el 17 de diciembre de
1998". Añade que con la debida oportunidad desahució
al inquilino expresándole su voluntad de dar por terminado
el contrato de arrendamiento, habiendo luego procedido a requerirlo
judicialmente para que le restituya el local arrendado, diligencias
que acompaña a la demanda, así como la declaración
jurada de arrendamiento. Funda su demanda en los Arts. 1917 y
1923 del Código Civil y en los Arts. 1, 2 y 31 de la Ley
de Inquilinato. TERCERO.- La Quinta Sala de la Corte Superior
de Guayaquil, considera que en la disposición transitoria
de las reformas a la Ley de Inquilinato promulgadas en el Registro
Oficial N0 959 de 17 de Junio de 1988 "se facultó
a los arrendadores que a tal fecha no tuvieren contrato escrito,
a sanear este defecto con una declaración jurada que,
debidamente registrada, sirva de documento habilitante para cumplir
el requisito que exige el antes citado Artículo 45 (Ley
de Inquilinato); pero que -agrega- "el Legislador no subrogó
este artículo -que se encuentra en plena vigencia-, ni
a la referida disposición transitoria le dio un alcance
que no sea el de arreglar la situación derivada de contratos
verbales de arrendamiento convenidos antes del 18 de Junio de
1988", por lo que, y como en el caso que se juzga no existe
contrato escrito de arrendamiento, "no debió admitirse
la demanda al tramite y, en consecuencia, es de rigor desecharla
por carecer de requisito de procedibilidad antes señalado".
CUARTO.- Al respecto, se advierte que la mencionada disposición
transitoria de la Ley de Inquilinato de 17 de Junio de 1988,
faculta a los arrendadores que no tuvieren contrato escrito con
su inquilino, acudir ante el Juez de Inquilinato para hacer una
declaración juramentada, la misma que "debidamente
registrada servirá como documento habilitante para cumplir
con el requisito establecido en el párrafo segundo del
Art. 45 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca
la demanda la tramitará"; y, si bien es cierto que
dicha norma al principio dice que: "los arrendadores que
al momento no tuvieren contrato escrito con su inquilino",
es necesario anotar que la expresión "AL MOMENTO"
no se la puede considerar que necesariamente se refiera a
la FECHA DEL CONTRATO, sino también como la fecha
de presentación de la demanda. QUINTO.- De otro
lado, la actora a presentado junto con la declaración
juramentada respecto de la relación contractual con el
demandado, las diligencias de desahucio y requerimiento, las
cuales se han tramitado debidamente realizándose las correspondientes
notificaciones al arrendatario y cumpliéndose por lo tanto
con lo dispuesto en el Art. 31 de la Ley de Inquilinato y Art.
1917 del Código Civil, esto es se dio por terminado el
contrato de arrendamiento y se constituyó al inquilino
el injusto detentador; y, SEXTO: En síntesis, a
criterio de esta Sala, la exigencia del Art. 45 de la Ley de
Inquilinato, relativa a que el contrato de arrendamiento debe
ser registrado, se encuentra cumplida con la declaración
juramentada presentada por Yolanda Marlene Palacios Avilés
(copia de fojas 3 del primer cuaderno), dejándose constancia
que lo fundamental resulta que a lo largo del juicio Ramón
Narváez de la A. a reconocido la existencia de la relación
de arrendamiento por lo que, en el caso, no deja de incidir la
garantía constitucional de que: "No se sacrificará
la justicia por la sola omisión de formalidades"
(Art. 192 de la Constitución Política de la República),
norma que se relaciona con el Art. 1062 del Código de
Procedimiento Civil, según el cual "Los Magistrados
del Tribunal Supremo de Justicia, en las sentencias y autos con
fuerza de sentencia, tendrán la facultad de aplicar el
criterio judicial de equidad, en todos aquellos casos en que
consideren necesaria dicha aplicación, para que no queden
sacrificados los intereses de la justicia por sólo la
falta de formalidades legales". En mérito de las
consideraciones que preceden, ADMINSTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE
DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, se casa la sentencia
pronunciada por la Quinta Sala de la Corte Superior de Justicia
de Guayaquil, y se confirma la expedida por el Juez Cuarto de
Inquilinato de Guayaquil, el 16 de mayo de 1996 (fojas 34 y 35
del cuaderno de primera instancia). Sin costas. Notifíquese.
f) Drs. Armando Bermeo Castillo.- Rodrigo Varea Avilés.-
Estuardo Hurtado Larrea.
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"Disposición
de la Ley N0 96 Reformatoria al Art. 45 de la Ley de Inquilinato.
'Los arrendadores que AL MOMENTO no tuvieren contrato escrito
con su inquilino, pueden suplirlo por una declaración
juramentada realizada por el arrendador ante el juez', debe entenderse
en el sentido de que EL MOMENTO, es la época de presentación
de la demanda respectiva y no el de la promulgación de
la ley.".