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TITULO I
Del Ambito
de la Ley
ARTICULO 1. - AMBITO. - Esta Ley regla las relaciones derivadas
de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales
comprendidos en los perímetros urbanos.
Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro
urbano.
ARTICULO 2. - LEYES SUPLETORIAS.
- En lo no previsto en
esta Ley, se aplicarán las disposiciones de los Códigos
Civil y de Procedimiento Civil, en lo que fueren pertinentes.
TITULO II
De los Locales
de Arrendamiento
ARTICULO 3. - CONDICIONES
DE LOS LOCALES DE ARRENDAMIENTO. -
Los locales destinados al arrendamiento deberán reunir,
a más de las condiciones que fijen las ordenanzas municipales,
las siguientes:
a) Disponer de servicios higiénicos
completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa,
de acuerdo con las modalidades del lugar.
Cuando en un mismo piso hubiere
dos o más departamentos independientes, cada uno de ellos
deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico
completo y exclusivo;
b) Tener aireación y luz
suficientes para las habitaciones;
c) Disponer, permanentemente,
de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en
los sectores urbanos donde existen estos servicios;
d) No ofrecer peligro de ruina;
y,
e) Estar desinfectados, lo que
se acreditará con el correspondiente Certificado de Sanidad.
ARTICULO 4. - REPARACIONES
A QUE ESTA OBLIGADO EL ARRENDADOR. -
El arrendador está obligado a efectuar las reparaciones
y obras necesarias a fin de que los locales reúnan las
condiciones exigidas en el artículo precedente.
Cuando las ordenare el Juez de
Inquilinato, concederá un plazo para su ejecución.
ARTICULO 5. - DERECHO DE SUBROGACION
DEL INQUILINO. - Si,
vencido el plazo, el local no hubiere sido puesto en las condiciones
ordenadas, el arrendatario, con autorización del Juez
podrá efectuar las reparaciones y obras estrictamente
indispensables, a costa del arrendador. En tal caso, descontará
de las pensiones locativas el valor invertido, más el
diez por ciento de recargo.
ARTICULO 6. - SANCIONES AL
ARRENDADOR. - El arrendador
que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez
de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios
existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare,
de cualquier manera, el uso del local arrendado, será
sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a
una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la
de tres pensiones locativas mensuales.
Cuando por las causas puntualizadas
en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado
a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con
una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses,
sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.
ARTICULO 7. - RESPONSABILIDADES
DEL INQUILINO. - Si el
inquilino fuere responsable de los daños ocasionados en
el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz
eléctrica y servicios higiénicos, estará
obligado a la inmediata reparación, a su costa. Caso de
no hacerlo en el plazo fijado por el Juez, el arrendador estará
facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario
el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento.
Podrá, además, exigir la terminación del
contrato.
TITULO III
De la Inscripción
de Predios de Arrendamiento
ARTICULO 8. - DEL REGISTRO
DE ARRENDA-MIENTOS. -
Los concejos cantonales tendrán a su cargo el Registro
de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros
Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se
asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos.
En los cantones de Quito y Guayaquil
habrá, a cargo de las Municipalidades respectivas, una
Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura
de Catastros.
Podrá también haberla en los demás cantones,
cuando los concejos municipales así lo resuelvan.
ARTICULO 9. - CONTENIDO DE
LA INSCRIPCION. -Los
arrendadores inscribirán sus predios en el Registro de
Arrendamientos de Predios Urbanos. Cada inscripción contendrá:
a) Nombre del arrendador y subarrendador
y su dirección;
b) Ubicación y superficie
del predio y del local o locales destinados al arrendamiento,
c) Determinación de los
servicios existentes;
d) Avalúo catastral comercial
del inmueble;
e) Inventario de los muebles,
cuando se tratare de locales amoblados; y,
f) Demás datos que se
exigiere en las ordenanzas respectivas.
ARTICULO 10. - FIJACION DE
LAS PENSIONES MAXIMÁS DE ARRENDAMIENTO. - Las oficinas de Registro de Arrendamientos
o las jefaturas de Catastro Municipales, según el caso,
fijarán la pensión máxima de arrendamiento
de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo
máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste
la identidad del predio o local inscrito y la pensión
mensual para su arrendamiento.
ARTICULO 11. - FIJACION DE
TASAS DE INSCRIPCION Y CERTIFICADOS. -
El Concejo Municipal fijará las tasas de inscripción
y de otorgamiento de certificados, las mismas que no excederán
de cinco sucres por cada predio.
ARTICULO 12. - OBLIGACION
DEL CERTIFICADO DE FIJACION DE PENSIONES. - No se podrá arrendar, total o
parcialmente un predio, sin el correspondiente certificado de
fijación de precios.
Si la Oficina de Registro de
Arrendamientos encontrare que el arrendador no se ha sometido
a las disposiciones de este artículo, lo sancionará
con multa de cincuenta a quinientos sucres, que será recaudada
por el Juez de Inquilinato, salvo que el incumplimiento fuere
causado por la Municipalidad. En este caso se dispondrá
la inscripción.
ARTICULO 13. - INSPECCION
DE LOS PREDIOS INSCRITOS. - La
Oficina de Registro de Arrendamientos podrá inspeccionar;
en cualquier tiempo, los predios inscritos, con el fin de comprobar
la exactitud de los datos suministrados para la inscripción.
ARTICULO 14. - SANCION POR
FALTA DE INSCRIPCION - Sin
perjuicio de lo establecido por el articulo 12, el arrendador
que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda
y comercio, o vivienda .y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá
una multa equivalente a seis meses de pensiones de arrendamiento,
correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro
cincuenta por ciento al Estado, porcentaje éste que será
depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado,
en la cuenta única del Tesoro Nacional.
El inquilino podrá hacer
valer este derecho como acción o como excepción,
aun reconviniendo al arrendador; en todo caso, el Juez aún
de oficio, impondrá la multa mencionada, en el cincuenta
por ciento de beneficio al Estado.
ARTICULO 15. - EXONERACION
DE INSCRIPCION. -Exonérase
a las instituciones de derecho público y de derecho privado
con finalidad pública de la obligación de inscribir
sus bienes inmuebles destinados al arrendamiento para la vivienda,
vivienda y taller, y vivienda y comercio, en las oficinas de
Registro de Arrendamientos de las municipalidades.
ARTICULO 16. - PROHIBICION
PARA LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR PUBLICO. - En ningún caso, las instituciones
a las que se refiere el artículo precedente podrán
cobrar en concepto de cánones de arrendamiento por sus
inmuebles, valores superiores a los limites legales.
TITULO IV
De la Fijación
de las Pensiones de Arrendamiento
ARTICULO 17. - LIMITE MÁXIMO
PARA LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO. - La
pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá
exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo
comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal,
y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
Para determinar el precio total
se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o
locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
Cuando se arrienda sólo
una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente
a dicha parte.
Para fijar la pensión
mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado,
condición y ubicación del inmueble y los requisitos
exigidos en el Art. 3.
ARTICULO 18. - Prohíbese pactar el incremento
automático de pensiones locativas de inmuebles destinados
a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de
arrendamiento a que se refiere el inciso primero del artículo
28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda
de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación
que contravenga esta prohibición se tendrá por
no escrita.
ARTICULO 19. - SANCIONES POR
COBRO DE PENSIONES EXCESIVAS. - La
Oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el precio
máximo de arrendamiento de cada local, que se hará
constar en el certificado a que se refiere el Art. 10.
Quien cobrare una pensión
mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos
o la Jefatura de Catastros, según el caso, será
sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente
al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio
de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso,
que deberá liquidarse con el interés legal vigente
a la fecha en que se ordene la devolución.
Esta acción se tramitará
en juicio verbal sumario, por separado. Si el monto de lo reclamado
no excediere de un mil sucres, el demandado podrá reconvenir
al actor en el momento de proponer excepciones.
La acción para demandar
la devolución de lo cobrado en exceso y el derecho a recabar
dicha devolución, prescribirá en dos años.
ARTICULO 20. - FIJACION PROVISIONAL
DE PENSIONES. - Si el
inmueble no tuviere avalúo catastral comercial, la Oficina
de Registro de Arrendamientos, previa inspección, podrá
autorizar el arrendamiento y fijar pensiones provisionales.
Si un edificio no se hallare
terminado, se podrá autorizar el arrendamiento de los
locales que reúnan los requisitos del Art. 3.
ARTICULO 21. - SOLICITUD DE
AUMENTO DE PENSIONES. -
El arrendador podrá solicitar a la Oficina de Registro
de Arrendamientos el aumento de la pensión mensual, cuando
hubiere realizado obras que mejoren el local arrendado, siempre
y cuando éstas no sean obras de simple mantenimiento o
de servicios necesarios exigidos en el Art. 3 de esta Ley; o
hayan transcurrido, por lo menos dos años de haberse efectuado
la última fijación.
ARTICULO 22. - LOS DERECHOS
DE LOS INQUILINOS SON IRRENUNCIABLES.
ARTICULO 23. - SOLICITUD DE
REBAJA DE PENSIONES. -
El arrendatario puede solicitar la rebaja de las pensiones de
arrendamiento cuando el local se halle en mal estado, por el
uso natural o por causa de las cuales el arrendatario no sea
responsable.
TITULO V
Del arrendamiento
de locales amoblados
ARTICULO 24. - FORMA Y CONTENIDO
DE LOS CONTRATOS. - En
el contrato de arrendamiento de locales amoblados, constará
por escrito el inventario y avalúo de los muebles y la
determinación de su valor de uso. De no constar, se estimará
que el valor de uso de los muebles corresponde al 25% de la pensión
de arrendamiento estipulada.
ARTICULO 25. - CASO DE LOCALES
DESTINADOS A VIVIENDA. - En
tratándose de locales destinados a vivienda, la parte
de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe
máximo de la pensión de arrendamiento que legalmente
corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite,
el inquilino, mientras continúe vigente el arriendo, podrá
pedir revisión de la pensión pactada y el reintegro
de las cantidades que indebidamente hubiere abonado al arrendador
por el uso de mobiliario.
ARTICULO 26. - CUMPLIMIENTO
DEL CONTRATO. - Si el
arrendador no entregare los muebles arrendados, o una parte de
ellos, según inventario, el arrendatario podrá
exigir, mientras subsista el contrato, la entrega de los muebles
o la rebaja proporcional de la pensión de arrendamiento,
y el reintegro de las cantidades indebidamente pagadas.
Si la parte del mobiliario no
entregada fuere de tal importancia que, dadas las condiciones
del local, se presuma que, conociéndolas el arrendatario,
no la hubiere tomado en arrendamiento, tendrá derecho
a dar por terminado el contrato.
TITULO VI
De los contratos
de arrendamiento y sus efectos
ARTICULO 27. - FORMAS DE LOS
CONTRATOS. - El contrato
de arrendamiento podrá ser verbal o escrito.
ARTICULO 28. - PLAZO DEL CONTRATO
ESCRITO. - El plazo estipulado
en el contrato escrito será obligatorio para arrendador
y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento
tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima
de dos años, excepto en los siguientes casos:
a) De habitaciones en hoteles,
casas de pensión o posadas;
b) De arrendamiento de locales
a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual
en un lugar, van a otros transitoriamente; y,
c) De arrendamiento de locales
para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por
su propia naturaleza, tengan corta duración.
ARTICULO 29. - FORMA DEL CONTRATO
DE MAS DE DIEZ MIL SUCRES MENSUALES. -
Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de diez mil
sucres mensuales, se celebrarán por escrito, debiendo
el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días
siguientes a su celebración, en el Juzgado de Inquilinato
o en el que hiciere sus veces, los mismos que llevarán
un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados,
bajo la responsabilidad personal del Juez y Secretario.
TITULO VII
De la terminación
del contrato de arrendamiento
ARTICULO 30. - CAUSALES DE
TERMINACION. - El arrendador
podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente,
exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes
de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una
de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de
las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta
la fecha en que se produjo la citación de la demanda al
inquilino;
b) Peligro de destrucción
o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado
y que haga necesaria la reparación;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas
por el inquilino;
d) Destino del local arrendado
a un objeto ilícito o distinto del convenido;
e) Daños causados por
el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias,
conforme a lo previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de
sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización
escrita para ello;
g) Ejecución por el inquilino
en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
h) Resolución del arrendador
de demoler el local para nueva edificación. En ese caso,
deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud
de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos,
a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo
podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos
aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar
la obra.
El arrendador deberá comenzar
la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará
la indemnización contemplada en el inciso segundo del
Art. 6; e,
i) Decisión del propietario
de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique
legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y
no tiene otro inmueble que ocupar.
ARTICULO 31. - CASO DE TRASPASO
DE DOMINIO. - La transferencia
de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento.
En este caso, el dueño dará al arrendatario un
plazo de tres meses para la desocupación.
Si el arrendatario no fuere desahuciado
en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia
de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse
desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad,
hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al
inquilino.
Se respetarán los contratos
celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro
de la Propiedad del respectivo cantón.
ARTICULO 32. - CASO DE FALLECIMIENTO
DEL INQUILINO. - En caso
de fallecimiento del inquilino el contrato subsistirá
respecto de los miembros de su familia y de las personas legalmente
a su cargo que hubieren vivido con él, siempre que éstos
así lo desearen, y constituyeren mandatario dentro del
plazo de treinta días.
ARTICULO 33. - ANTICIPACION
DEL ARRENDADOR. - El
arrendador comunicará al arrendatario su resolución
de terminar el contrato con noventa días de anticipación,
por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no
lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas
sus partes, por el periodo de un año y por una sola vez.
Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá
darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.
Notificado con el desahucio el
arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios
o cesionarios en el término de quince días. Si
no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado,
le indemnizará con una cantidad igual a la pensión
de tres meses.
ARTICULO 34. - CASO DE EMBARGO
DEL INMUEBLE ARRENDADO. -
Si el inmueble arrendado fuere embargado, el depositario sustituirá
en sus derechos y obligaciones al arrendador, sin que se pueda
privar al arrendatario de la ocupación del inmueble hasta
que se verifique el remate.
En caso de remate, se aplicará
lo dispuesto en el Art. 31.
ARTICULO 35. - FACULTAD DEL
ARRENDATARIO. - En los
contratos escritos sin fijación de plazo y en los verbales,
el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de
arrendamiento, en cualquier tiempo, previo aviso al arrendador
con anticipación de un mes, por lo menos. Durante este
tiempo pagará el precio del arrendamiento y permitirá
que los interesados examinen el local arrendado.
Establécense para esta
regla las mismas excepciones contenidas en los literales a),
b), c) del Art. 28.
ARTICULO 36. - REQUISITOS
PARA EL SUBARRIENDO O LA CESION. -
Sin autorización escrita, el arrendatario no tiene la
facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar el local. El
subarrendatario o cesionario no podrá usar y gozar de
la cosa en otros términos que los estipulados entre arrendador
y arrendatario, ni por plazo mayor que el legal o el convenido
entre éstos.
El subarrendatario no podrá,
a su vez, celebrar otro contrato de arrendamiento respecto del
mismo local ni ceder sus derechos. Igual prohibición se
establece para el cesionario.
ARTICULO 37. - El inquilino que ocupa ininterrumpidamente
por 15 años o más un inmueble destinado exclusivamente
a vivienda, vivienda - taller o negocio - vivienda, tendrá
la primera opción de compra del mismo, en igualdad de
condiciones de otros oferentes.
Este derecho sólo podrá
ejercerse cuando el propietario del inmueble decida venderlo
por su propia voluntad.
TITULO
VIII
Del subarrendamiento
ARTICULO 38. - PROHIBICION
DE SUBARRENDAR. -Prohíbese
celebrar contratos de subarrendamiento de locales de vivienda,
salvo los contratos de naturaleza ocasional o temporaria de plazo
no mayor de tres meses.
ARTICULO 39. - CASO DE DESALOJO.
- El desalojo del arrendatario
incluirá el de los subarrendatarios o cesionarios, a quienes
se hubiere arrendado o cedido el arrendamiento, sin autorización.
No obstante, el subarrendatario o cesionario tendrá derecho
a permanecer en el local arrendado por treinta días, a
partir de la fecha en que fuere notificado por el Juzgado de
Inquilinato con la terminación del contrato de arrendamiento,
mediante el pago al arrendador de la respectiva pensión
de arrendamiento.
En este caso, el subarrendatario
tendrá también derecho a exigir del subarrendador
el pago de una suma equivalente a la pensión de tres meses.
ARTICULO 40. - CONTINUACION
DEL SUBARRENDAMIENTO POR DESALOJO DEL ARRENDATARIO. - El desalojo del arrendatario por falta
de pago de pensiones o por otra causa que sólo a él
le fuere imputable, así como su abandono voluntario de
la cosa arrendada, no perjudica a los subarrendatarios o cesionarios,
a quienes se hubiere subarrendado o cedido el derecho, en forma
legal. Estos inquilinos podrán continuar como arrendatarios
directos, abonando una pensión igual a la fijada legalmente
como máxima, en la forma establecida por el Art. 36, si
se tratare de todo el inmueble, o una proporcional a la misma
si el arrendamiento fuere de una parte.
ARTICULO 41. - EXTENSION DE
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. - Las
obligaciones y derechos de los arrendadores establecidos por
los artículos 5, 6, 7, 24, 25, 28, 33 y 40 se hacen extensivos
a los subarrendadores.
TITULO
IX
De la competencia
y del procedimiento
ARTICULO 42. - TRAMITE DE
LAS CONTRO-VERSIAS. -
Las acciones sobre inquilinato se tramitarán en juicio
verbal sumario, ante el Juez de Inquilinato del respectivo cantón
o de quien haga sus veces.
Sólo de la sentencia y
del auto que niega el trámite verbal sumario se podrá
apelar para ante la Corte Superior, cuya resolución causará
ejecutoria.
Demandado el inquilino por la
causal de terminación del contrato de arrendamiento contemplada
en la letra a) del Art. 30, no podrá apelar del fallo
que le condene, sin que previamente consigne el valor de las
pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha
de expedición de la sentencia; si no lo hiciere, se entenderá
como no interpuesto el recurso. Tal requisito no será
aplicable en contratos de arrendamiento cuyas pensiones no excedan
de dos mil sucres mensuales.
ARTICULO 43. - JUECES COMPETENTES.
- Los jueces de Inquilinato
serán designados por la Corte Superior del respectivo
Distrito.
Habrá obligatoriamente
juzgados de Inquilinato en los cantones de Quito, Guayaquil y
Cuenca.
En los cantones en que no hubiere
Juez de Inquilinato, desempeñará las funciones
de éste el Juez de lo Civil.
ARTICULO 44. - En los cantones donde se creen jueces
de Inquilinato, serán éstos los competentes para
conocer de las causas sobre la materia, debiendo ser remitidos
a su conocimiento todos los juicios y diligencias, en el estado
en que se encuentren, por parte de los jueces civiles que ejercían
tales funciones.
ARTICULO 45. - La competencia de los jueces de Inquilinato
en lo posterior, se radicará de acuerdo a las normas establecidas
en los artículos 14 y 15 del Código de Procedimiento
Civil; y la subrogación se someterá a lo previsto
en el Art. 43 de la Ley de Inquilinato.
ARTICULO 46. - TRAMITE ESPECIAL
DE LAS RECLAMACIONES. -
Las reclamaciones relativas a los preceptos contenidos en los
artículos 3, 4, 5 y, en general, todas las relacionadas
con la privación de servicios y con las condiciones de
idoneidad del local arrendado, se tramitarán mediante
solicitud escrita al Juez de Inquilinato, quien inspeccionará
el local arrendado y verificará, por sí mismo,
los fundamentos de la petición, dentro de las cuarenta
y ocho horas siguientes a su presentación, debiendo dictar
de inmediato la resolución correspondiente, que no será
susceptible de recurso alguno.
ARTICULO 47. - DOCUMENTOS
QUE DEBEN ACOMPAÑARSE A LA DEMANDA. - El arrendador, o quien le represente,
no podrá demandar al inquilino sin acompañar a
su demanda el certificado de fijación del canon otorgado
por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria
de inscripción a que se refiere el Art. 9. Para el efecto,
está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal
copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento
mismo de recibir la declaratoria.
Además, se acompañará,
en su caso, el contrato de arrendamiento registrado. En caso
de presentarse la demanda sin estos requisitos, el Juez no lo
admitirá a trámite.
ARTICULO 48. - OPOSICION DEL
INQUILINO AL DESAHUCIO. - Citado
el inquilino, podrá oponerse en el término de tres
días, al desahucio a que se refiere el literal h) del
Art. 30 y el Art. 31. Esta oposición, en caso del literal
h), sólo podrá fundarse en el hecho de no estar
comprendido el local arrendado en la parte del edificio cuya
demolición ha sido autorizada por el Municipio. El Juez
deberá verificar, por sí mismo, el fundamento de
la oposición en el término de tres días,
y ordenar que el desahucio surta o no el efecto de terminar el
contrato de arrendamiento.
En el caso previsto en el Art.
31, la oposición del arrendatario no podrá fundarse
sino en haber transcurrido más de un mes desde el traspaso
de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento
por escritura pública debidamente inscrita, y sólo
se considerará presentada, si fuere acompañada
de la correspondiente copia certificada. Examinado este instrumento,
y el de transferencia de dominio que deberá presentar
el desahuciante, el Juez de Inquilinato ordenará que el
desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato.
Si el inquilino se allanare o
guardare silencio, se declarará que el desahucio da por
terminado el contrato y una vez transcurridos los plazos previstos
en las disposiciones citadas, se procederá al lanzamiento,
sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Art. 52.
La resolución que dicte
el Juez de Inquilinato causará ejecutoria.
ARTICULO 49. - En los juicios de inquilinato en los
que intervengan menores con su representante legal, tutor o curador,
no precisa contarse con el Tribunal de Menores ni con los agentes
fiscales, ni se requieren los dictámenes o vistas de éstos,
salvo el caso que por razones especiales el Juez o Tribunal,
en guarda de los intereses y para la mayor protección
de los menores, estimen procedente oír a dichos funcionarios.
ARTICULO 50. - PRESCRIPCION
DE ACCIONES. - Las acciones
y derechos del arrendatario contra el arrendador y titular del
inmueble, para el reintegro de lo indebidamente pagado por pensiones
de arrendamiento y percepción de las sanciones establecidas
en esta Ley prescriben en seis meses. Mas en caso de que se tratare
de pensiones de arrendamiento que no excedan de dos mil sucres,
la prescripción será la de dos años.
ARTICULO 51. - CASO DE ARRENDAMIENTOS
DE VIVIENDA RURAL - El
arrendamiento de los locales destinados a vivienda, ubicados
fuera del perímetro urbano, están sujetos a esta
Ley, sólo en lo referente a competencia y procedimiento.
Regirán también,
para estos últimos contratos, las disposiciones de los
artículos 4, 5 y 13.
TITULO X
Disposiciones
Generales
ARTICULO 52. - FACULTAD DE
RETENCION DEL LOCAL ARRENDADO. -
En ningún caso en que el arrendador deba al arrendatario
una suma de dinero, ya sea como indemnización o como devolución
de lo pagado indebidamente, podrá éste ser desalojado
del local arrendado, sin que previamente se le pague.
Para el ejercicio del derecho
concedido por el inciso anterior, el arrendatario deberá
acompañar providencia ejecutoriada recaída en el
procedimiento previsto en el Art. 19, o prueba plena que establezca
los valores determinados en dicho artículo como debidos
por el arrendador.
ARTICULO 53. - CONSTANCIA
DEL PAGO DE PENSIONES. -
El arrendador está obligado a recibir la pensión
de arrendamiento que se le ofreciere en tiempo oportuno, y a
conferir el recibo correspondiente.
Si el arrendador rehusare o eludiere
recibir la pensión de arrendamiento, el inquilino podrá
depositarlo ante el respectivo Juez de Inquilinato, quien otorgará
el comprobante de haberse hecho el depósito a la orden
del arrendador. El Juez, bajo su responsabilidad y dentro de
las cuarenta y ocho horas subsiguientes, ordenará notificar
el depósito al arrendador en el lugar que, al efecto,
indicará el arrendatario. El comprobante de depósito
será suficiente prueba para el arrendatario.
La diligencia del depósito
no causará derechos judiciales.
ARTICULO 54. - DEPOSITO DE
PENSIONES DE HASTA DOS MIL SUCRES MENSUALES. - El depósito de pensiones de arrendamiento
por cánones que no exceden de dos mil sucres mensuales,
se efectuará ante el Juez de Inquilinato, sin necesidad
de petición escrita, debiendo otorgarse el recibo correspondiente
al depositante, sin que ello cause gravamen. El Juzgado llevará
un registro cronológico y continuado de tales depósitos.
ARTICULO 55. - RETENCION DE
PENSIONES. - El arrendatario
o subarrendatario, en todos los casos en que se le ordene la
retención de las pensiones de arrendamiento, está
obligado a depositarias en el Juzgado de Inquilinato.
La falta de depósito por
más de dos meses será causa de la terminación
del contrato.
ARTICULO 56. - EXTENSION DE
RESPONSABILI-DADES. - El
arrendador o subarrendador y el arrendatario o subarrendatario
son responsables no sólo de su propia culpa, sino también
de la de su familia, huéspedes, dependientes o encargados.
ARTICULO 57. - LIMITACION
DE MORADORES DE UN LOCAL -
Por razones de higiene o moralidad, podrán las autoridades
administrativas limitar, en cada caso, el número de personas
extrañas al inquilino, que ocupen la vivienda.
ARTICULO 58. - FACULTAD DEL
ARRENDADOR RESPECTO DEL SUBARRENDATARIO. -
Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario
para exigirle la reparación de los deterioros que éste
hubiere causado en el local arrendado, sin perjuicio de la que
le asiste contra el arrendatario, pudiendo ejercitarlas simultáneamente.
El inquilino que resultare condenado podrá repetir contra
el causante de los daños.
ARTICULO 59. - FIJACION DE
LA CUANTIA. - En estos
juicios la cuantía se regulará por el valor correspondiente
a la pensión de seis meses, o por lo que valga en el tiempo
estipulado, si éste fuere menor.
ARTICULO 60. - SUBROGACION
DEL SECRETARIO. - En
los juzgados de Inquilinato, a falta de Secretario, actuará
el Oficial Mayor.
ARTICULO 61. - EXONERACION
DE IMPUESTOS PREDIALES. -
Salvo lo dispuesto por leyes especiales, exonérase del
pago de todos los impuestos que afecten a los predios urbanos,
a los edificios que se construyan dentro del perímetro
urbano. Esta exoneración durará cinco años
desde que se hubiere terminado la construcción, sin que
sea extensiva al suelo sobre el que se ha edificado.
ARTICULO 62.- INSCRIPCION
DE CONTRATOS ANTICRETICOS. -
El contrato de mutuo anticrético relativo a un inmueble
destinado para vivienda, o vivienda y taller, o comercio, celebrado
o que se celebrare privadamente, deberá ser registrado
dentro del plazo de noventa días de celebrado, bajo pena
de multa equivalente al 50% del valor de las pensiones de un
año, que será impuesta por el Juez que conociere
del incumplimiento. Tal obligación corresponde al titular
del inmueble.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA. - Los arrendadores que al momento no tuviesen
contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez
de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente
jurisdicción para hacer una declaración juramentada,
la que admitirá prueba en contrario y que establecerá
lo siguiente:
El inmueble materia de la declaración,
nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó
el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial
y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato
escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá
como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido
en el párrafo segundo del Art. 47 de esta Ley, por lo
que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitará.
SEGUNDA. - Congélanse por dos años
las pensiones de arrendamiento de los inmuebles destinados a
vivienda, vivienda - taller o vivienda - negocio, cuya cuantía
mensual no exceda de seis salarios mínimos vitales generales;
y prorrógase por igual tiempo el plazo de los contratos,
a partir del 19 de mayo del 2000, según Ley 2000 - 17,
promulgada en el R.O. 81 de la misma fecha.
TERCERA. - Todo contrato de arrendamiento o renovación
del anterior, bajo las modalidades señaladas en el artículo
precedente, no podrá exceder en su canon arrendaticio
del cinco por ciento (5%), para inmuebles destinados a vivienda;
ni del diez por ciento (10%), para vivienda - taller o vivienda
- negocio.
CUARTA. - Para la inscripción de estos
contratos se acompañará el último contrato
de arrendamiento celebrado sobre el inmueble; si no se cumpliere
con este requisito ni se acataren las disposiciones de esta Ley,
los arrendadores serán sancionados con una multa equivalente
a tres (3) meses del canon que se fijare.
Esta codificación fue
elaborada por la Comisión de Legislación y Codificación,
de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo
139 de la Constitución Política de la República.
COMISION DE LEGISLACION
Y CODIFICACION.
Cumplidos los
presupuestos del artículo 160 de la Constitución,
publíquese esta codificación en el Registro Oficial.
Quito, 20
de octubre del 2000.
f) Dr. Carlos Serrano Aguilar,
Presidente.
f) Dr. Marco Landázuri
Romo, Vicepresidente.
f) Dr. Ramón Rodríguez
Noboa, Vocal.
f.) Dr. Jacinto Loaiza Mateus,
Vocal.
f) Dr. Bayardo Poveda Vargas.
Vocal.
f.) Abg. Xavier Flores Marín,
Secretario.
NOTA
Han
servido de fuente para esta codificación:
1)
Codificación de la Ley de Inquilinato (Registro Oficial
No. 681: 28 - IX - 78).
2)
Fe de erratas. (Registro Oficial No. 709: 13 - XI - 78).
3)
Decreto Supremo 3070 (Registro Oficial No. 735: 20 - X11 - 78).
4)
Ley 96 (Registro Oficial No. 959: 17 - VI - 88).
5)
Ley .54 (Registro Oficial No. 319: 21 - XI - 89).
6)
Ley de Régimen Tributario Interno (Registro Oficial No.
341: 22 - XII - 89).
7)
Resolución Corte Suprema (Registro Oficial No. 458: 14
- VI - 90).
8)
Decreto Legislativo 02 (Registro Oficial No. 930 - Suplemento:
30 - V - 92).
9)
Ley 2000 - 10 (Registro Oficial No. 48 -Suplemento: 31 - III
- 2000).
LEY REFORMATORIA AL ARTICULO 6 DE
LA LEY DE INQUILINATO
REFORMADA MEDIANTE
LEY No. 54, PUBLICADA EN EL REGISTRO OFICIAL No. 319 DE NOVIEMBRE
DE 1989
Art. 1.- Congélanse por dos años las pensiones
de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, vivienda
- taller o vivienda - negocio, cuya cuantía mensual no
exceda de seis salarios mínimo vitales generales; y prorrogase
por igual tiempo el plazo de los contratos.
Art. 2.- Todo contrato de arrendamiento o renovación
del anterior, bajo las modalidades señaladas en el artículo
precedente, no podrá exceder en su canon arrendaticio
del cinco por ciento (5%), para inmuebles destinados a vivienda;
ni del diez por ciento (10%), para vivienda - taller o vivienda
negocio.
Art. 3.- Para la inscripción de estos contratos
se acompañará el último contrato de arrendamiento
celebrado sobre el inmueble; si no se cumpliere con este requisito
ni se acataren las disposiciones de esta ley, los arrendadores
serán sancionados con una multa equivalente a tres (3)
meses del canon que se fijare
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